Dům v Záplatovicích, který si vybral svého kupce. Příběh jednoho prodeje, jedné majitelky a třiceti zájemců.
Jednoho dne mi zazvonil telefon.
„Leni, potřebuju prodat dům po strýci. Sama na to nemám energii. Můžeš mi pomoct?“
Na druhém konci byla moje kamarádka – tady ji nazveme paní Domková – z vesnice Záplatovice u Brna.
Nebyl to „jen nějaký barák“.
Byl to starší rodinný dům po strýci, plný vzpomínek, ale pro rodinu už nevyužitý.
Paní Domková potřebovala z prodeje peníze na rekonstrukci svého vlastního bydlení. Jenže místo klidného rozhodování se kolem ní během pár dní začali objevovat známí, kamarádi kamarádů a sousedé:
„Prodáme to mezi sebou, realitka je zbytečná…“
„Já ti dám tolik a tolik, ale moc to nešiř.“
„Hlavně to prodávej rychle, ať máš peníze co nejdřív.“
A tak se ocitla v dobře známé situaci:
? tlak z více stran, spousta emocí, žádný systém, strach udělat chybu.
„Nevím, komu to prodat, za kolik, a už na to nemám nervy,“ řekla mi upřímně.
A přesně v tomhle momentě začíná moje práce.
Starší dům s velkým potenciálem
Rodinný dům v Záplatovících byl starší, zhruba z 50. let 20. století.
Dispozice byla jednoduchá, ale funkční:
- 3 pokoje
- kuchyň
- koupelna
K tomu:
- možnost půdní vestavby – ideální pro vybudování prostorného patra,
- krásná rovinná zahrada – na relax, děti i zahradničení,
- dostatek parkování, s možností přizpůsobit si ho vlastním potřebám.
Pozemek byl přibližně 10 metrů široký a rovinatý. Prostě mimořádná nemovitost.
Dům byl před kompletní rekonstrukcí, což ale neberu jako problém, ale jako šanci – přesně pro lidi, kteří chtějí spojit historii s moderním bydlením.
Proč Záplatovice u Brna“ tak žádané?
Možná vám připomíná jednu skutečnou obec v okolí Brna ?
Je to typ místa, kde:
- jste kousek od Brna – za prací, do školy, za zábavou,
- máte školu, školku, obchody, lékaře prakticky na dosah,
- žijete v klidné, bezpečné obci,
- a přitom stačí pár minut a jste v přírodě – na kole, na procházce, na zahradě.
Takové obce jsou dnes mimořádně žádané. A není divu, že když se tu objeví rodinný dům, telefony zvoní.
Od „kočičího domu“ k čistému startu
Strýc paní Domkové miloval kočky. A kdo někdy uklízel dům po kočkách, ví, že to je samostatná disciplína.
Než jsem přišla na první schůzku, rodina odvedla obrovský kus práce: dům byl vyklizený a uklizený. Za tím ale byly desítky hodin třídění, vyvážení a emočního loučení.
U starších domů určených ke kompletní rekonstrukci neprosazuju „instagramový homestaging“ s polštářky a svíčkami.
Naopak – může to být rušivé a neupřímné.
Tady platí jednoduché pravidlo:
✅ vyklizeno,
✅ čisto,
✅ přehledno.
Aby si každý kupující mohl říct:
„Tady vidím prázdné plátno. A na tom si namaluju svůj domov.“
Jak jsme dům ukázali světu
Když byl dům připravený, přišla na řadu prezentace. U každé zakázky ji stavím na míru – ale některé prvky považuju za základ:
- profesionální fotografie,
- video prohlídka – klasické video z interiéru + pohled na okolí, doplněné o záběry z Google Earth, aby bylo jasné, kde dům leží v rámci obce a města,
- půdorysy a 3D plány, které kupujícím pomáhají přemýšlet nad rekonstrukcí,
- inzerce na všech hlavních realitních serverech,
- zveřejnění na mém webu,
- leták v kanceláři a v okolí,
- newsletter pro mou databázi,
- sociální sítě – stories, krátká videa (reels), příběh domu,
a samozřejmě prohlídkový den, aby zájemci mohli přicházet ve vlnách.
Dron jsme v tomto případě nepoužili – kvůli hustší zástavbě by záběry nepřinesly přidanou hodnotu. Ne každá nemovitost potřebuje dron. Důležité je vybrat to, co funguje.
Cena: když se ukáže, že dům má větší hodnotu než je v hlavě majitele
Paní Domková měla v hlavě cenu, která byla spíš nižší.
Její zkušenost byla logická: „Je to starý dům, k rekonstrukci, nic luxusního…“
Ještě před spuštěním inzerce jsem udělala něco, co považuju za klíčové:
Vyvěsila na plot plachtu – na prodej, s kontaktem a svým jménem
zatelefonovala jsem všem zájemcům, kteří ji kontaktovali ještě „na vlastní pěst“, předtím, než oslovila mě.
Z těchto hovorů vyplynulo, že:
- zájem o dům je obrovský,
- někteří jsou schopni platit výrazně vyšší částky,
- a trh v okolí je silnější, než si majitelka myslela.
Na základě toho jsme:
- společně nastavili vyšší nabídkovou cenu,
- a domluvili se na prodeji formou aukce RE/MAX.
Aukce RE/MAX – férový a komfortní proces
Aukce, jak ji děláme v RE/MAX, není divoká dražba s cedulkami nad hlavou.
Je to strukturovaný, přehledný a férový proces, který je komfortní pro všechny strany.
Jak to vypadá v praxi:
Zájemci přijdou na prohlídku a dostanou maximum informací – technické podklady, možnosti financování, reálný stav domu.
Mají čas vše promyslet – často si berou technický dozor nebo architekta.
Do jasně stanoveného termínu podávají své písemné cenové nabídky, včetně podmínek (způsob financování, termín čerpání, předání, atd.).
Prodávající pak v klidu vybírá – nejen podle ceny, ale také podle:
- typu financování (hotovost / hypotéka),
- reálnosti a serióznosti kupujícího,
- a často i podle toho, „komu chce dům svěřit“.
Makléř celý proces moderuje, hlídá termíny, dokumenty a férovost.
Výsledek?
Dům se prodává rychle, transparentně a za cenu, která odpovídá aktuálnímu trhu – a ne jen prvnímu dojmu.
V našem případě se to potvrdilo:
? dům se prodal rychle a za skvělou cenu.
Prohlídkový maraton a emoce, které je třeba chránit
Po spuštění inzerce se stalo přesně to, co jsem čekala:
telefony se prakticky nezastavily.
Jedna zpráva za druhou, jeden telefon za druhým:
„Chceme dům koupit.“
„Můžeme přijet hned?“
„Dáme víc, jen nám to podržte.“
Pro makléře je to běžný den.
Pro majitele je to ale často psychicky hrozně náročné.
Tohle je okamžik, kdy se ukazuje, proč je dobré mít makléře:
Chrání čas a nervy prodávajícího.
Filtrovala jsem za paní Domkovou všechny dotazy, tlaky, sliby, „známé známých“.
Vysvětlovala zájemcům, že je více uchazečů a že proces má své jasné kroky, aby byl férový.
Prohlídek bylo hodně, proto jsme je naplánovali do dvou dnů a časově přizpůsobovali lidem, kteří chodí z práce.
Zájemci byli dobře připraveni – dostávali dopředu podklady, takže už neřešili banality, ale konkrétní otázky. A taky jde o celkový dojem, kteří zájemci na prohlídkách mají. Jak je dům osloví.
Mnozí chodili s technickým dozorem nebo architektem – což u domů k rekonstrukci mimořádně vítám.
Jak si dům vybral svého kupce
Po zakončení aukce jsme měli na stole několik velmi dobrých nabídek.
Paní Domková řešila nejen čísla, ale i pocit – komu dům předá.
Dům byl po strýci, v obci, kde sama žije. A budoucí kupci se stávají téměř sousedy.
Bylo pro ni důležité, aby:
- dům neskončil jako spekulace,
- ale aby v něm někdo opravdu bydlel a staral se o něj.
Nakonec si vybrala pana architekta Cihláře s rodinou.
Bylo jasné, že:
- dům projde promyšlenou rekonstrukcí,
- potenciál domu se využije naplno,
- vznikne tu moderní rodinné bydlení s respektem k historii.
Upřímně – měla jsem pocit, že si dům vybral svého kupce.
Právní část: bezpečný převod a advokátní úschova RE/MAX
V tomto případě jsme šli výjimečně bez samostatné rezervační smlouvy, což je někdy možné, pokud situace, kupující i financování dávají smysl a všichni jsou v pohodě.
Následoval klasický postup:
- kupní smlouva,
- advokátní úschova peněz,
- podání návrhu na vklad na katastr,
- po přepisu vlastnického práva vyplacení kupní ceny prodávající.
Jak funguje advokátní úschova v rámci RE/MAX
Penězi kupujícího neprochází účet makléře ani realitní kanceláře.
Jsou složeny u spolupracujícího advokáta v advokátní úschově – tedy na zvláštním účtu, který je smluvně a právně hlídaný.
To přináší jistotu:
- pro kupujícího – peníze se uvolní až ve chvíli, kdy je opravdu zapsán jako vlastník v katastru,
- pro prodávajícího – ví, že peníze skutečně existují a čekají na splnění podmínek.
V našem případě proběhl katastr bez problémů, i když byla zadní část domu mimo kolaudaci. Kupující o tom věděl, byl informovaný a platil hotově, tedy plně vědomě přebral zodpovědnost za budoucí úpravy.
Předání, víno a jedna velká úleva
Předání domu bylo klidné, lidské a vlastně velmi příjemné.
Setkali se dva světy – rodina, která se loučí, a rodina, která začíná novou kapitolu.
Prošli jsme dům, sepsali stavy měřidel, předávací protokol, předali klíče.
A jako vždy jsem přidala malý dárek – tentokrát lahev vína. Na nový začátek, pro obě strany.
To nejdůležitější ale nebylo víno ani papíry.
Byl to výraz paní Domkové.
Viděla jsem, jak se jí doslova ulevilo:
- že nemusela řešit desítky telefonátů a tlaků,
- že nemusela sama rozhodovat, jestli „má dát příslib tomu či onomu“,
- že dům skončil u lidí, se kterými se klidně potká na ulici a usměje se na ně.
Všichni zúčastnění byli příjemní, komunikace fungovala a spolupráce byla skvělá.
Rychlý prodej, skvělá cena a příjemná reference
Dům se prodal rychle a za skvělou cenu.
Výsledek byl lepší, než si paní Domková původně vůbec dokázala představit.
A na závěr přišla i milá tečka – reference, která mě opravdu potěšila:
„Profesionalita, empatie a umění sladit co nejlépe potřeby a přání jak prodávajícího, tak i kupujícího. Děkuji a doporučuji. ???“
Tohle je přesně ten moment, kdy si říkám:
„To stálo za to.“
Jak k tomu přistupuju já – lidsky a naplno
Každý případ žiju. Každý prodej prožívám. Stáváte se na několik týdnů mojí rodinou.
Na majitele se napojím – lidsky, emočně i prakticky.
Jsem makléřka, která:
- vkládá do práce maximální úsilí,
- je schopná obětovat i svůj volný čas, víkendy nevyjímaje, když je to potřeba,
- nevnímá prodej jen jako „obchod“, ale jako životní situaci, která ovlivňuje budoucnost lidí na obou stranách.
Co si z toho můžete odnést vy?
Pokud zrovna uvažujete o prodeji domu či bytu, možná si teď říkáte:
„Zvládnu to sám/sama? Musím mít makléře?“
Můj upřímný pohled:
- vždy doporučuju, aby si majitel alespoň s jedním makléřem promluvil,
- zjistil, co pro něj dokáže udělat, jak pracuje, jaké má služby,
- a pak si srovnal, jestli má časové a emoční kapacity prodávat sám.
? Prodat dům není jako prodat ojetý vůz.
Je v tom mnohem víc – emoce, rizika, právní rámec, finance, jednání se zájemci, tlak, odpovědnost.
Pokud jste teď v podobné situaci jako kdysi paní Domková ze Záplatovic a cítíte, že by se vám hodilo:
- někoho, kdo vás navnímá, podrží a povede,
- kdo vám nastaví strategii, cenu a celý proces,
- a kdo pro vás odvede maximum.
Ráda budu u toho.
Jmenuji se Lenka Malíková a pomáhám lidem prodávat nemovitosti tak, aby z prodeje měli nejen dobrý výsledek, ale také dobrý pocit. ?
